陳姓債務人，是 1994 年一筆 2,000 萬元銀行借款的連帶保證人之一。
後來銀行把這筆債權，賣給資產管理公司，輾轉到了現在的債權人手上。因為先前拍賣沒人買，債權人拿到的，是一張債權憑證。
債權人拿著債權憑證，聲請強制執行。查封的土地和建物，最低拍賣價合計只有 1,764 萬元，不夠還債。
2021 年 10 月 13 日，債務人把兩筆土地，贈與另一個人，11 月 1 日就辦完了過戶。
債權人發現之後，向法院起訴。嘉義地方法院在 2025 年 10 月 31 日判決：這個贈與的行為撤銷，過戶登記要塗銷。
法院是這樣算的：到 2021 年 11 月 1 日，債務人欠的本金、利息、違約金，合計 4,246 萬 6,761 元。
土地移轉之後，他名下剩下的不動產，價值約 3,794 萬 6,000 元，還是不夠還（臺灣嘉義地方法院 112 年度重訴字第 73 號）。
查自己名下有沒有不動產，用地籍存摺，拿自然人憑證就能查。
查別人，任何人只能申請第二類謄本，所有權人的部分資料會被遮住。要看全部的登記資料，限登記名義人本人，或依法令得申請的人。
債權人如果要查債務人名下有什麼，主要靠強制執行程序，由法院向稅捐等機關調查。如果發現債務人把財產無償過戶給別人，要在知道之後 1 年內，聲請撤銷。
查自己名下有沒有不動產
內政部有一個地籍存摺。一般民眾用自然人憑證登入，可以查自己名下，指定期間已經登記的土地和建物概況；公司用工商憑證。
如果你要正式的謄本，可以到全國地政電子謄本線上申請，也可以到地政事務所。登記名義人本人，依土地登記規則第 24 條之 1，可以申請看全部登記資料的第一類謄本。
查別人名下的房子，能查到什麼
| 類別 | 誰可以申請 | 看得到什麼 |
|---|---|---|
| 第一類 | 登記名義人，或依法令得申請的人 | 登記名義人全部的登記資料 |
| 第二類 | 任何人 | 隱匿出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例等資料 |
| 第三類 | 登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係的利害關係人 | 隱匿統一編號、出生日期 |
也就是說，如果你想知道「這間房子是誰的」，任何人都可以申請第二類謄本，看到所有權人，但名字、身分證字號會被遮住一部分。
如果你想用一個人的名字，查他名下全部的房子土地，條文沒有給一般人這個權限，一般人也沒有現成的公開查詢管道。
用不正當的方法，取得別人的個人資料，意圖營利或損害他人，可能違反個人資料保護法第 41 條。
名詞小解釋
- 登記名義人
- 登記在地政機關資料上，擁有這筆土地或房子的人。
- 謄本
- 地政事務所發的證明文件，內容是這筆土地或房子的登記資料。
債權人怎麼查債務人的財產
| 手上有什麼 | 做法 | 法條 |
|---|---|---|
| 還沒有判決、支付命令 | 擔心對方脫產，可以先聲請假扣押，把財產凍住 | 民事訴訟法第 522、523 條 |
| 已有執行名義（判決、確定的支付命令、本票裁定、債權憑證） | 聲請強制執行；法院可以命債權人查報，也可以向稅捐及其他機關、團體調查債務人的財產 | 強制執行法第 4、19 條 |
| 發現的財產不夠還 | 聲請法院命債務人據實報告財產狀況；不報告或虛偽報告，可以命提供擔保、限期履行，經訊問後可以管收 | 強制執行法第 20 條 |
文章開頭陳姓債務人的案子，法院算他還剩多少財產，用了兩種資料：
- 兩棟已經在執行中的房屋，用執行案件裡鑑定的價值。
- 另外兩筆土地，用稅務 T-Road 資訊連結作業查出來的財產表，上面列出現值。
債權人自己查不到的，可以請法院出面查（強制執行法第 19 條）。
名詞小解釋
- 執行名義
- 可以拿去聲請強制執行的文件，例如確定判決、確定的支付命令、本票裁定、債權憑證。
- 假扣押
- 還沒有判決之前，先請法院把對方的財產凍結起來，避免他脫產。
- 管收
- 債務人不老實報告財產，法院可以把他暫時關在管收所，逼他說實話。
債務人把房子過戶給別人，1 年內要撤銷
債務人欠著錢，卻把房子贈與別人，讓債權人沒辦法受償，債權人可以聲請法院撤銷這個贈與，並要求受贈的人把登記塗銷、回復原狀（民法第 244 條）。
如果不是無償贈與，而是賣掉，就要看：債務人行為的時候，明知道會損害債權人，受益人也知道，才能撤銷。
要注意時間：撤銷權，從債權人知道有撤銷原因那天起，1 年不行使就消滅；從行為時起，經過 10 年也消滅（民法第 245 條）。知道債務人把房子過戶出去之後，要在 1 年內請律師處理，拖過去就撤銷不了。
文章開頭陳姓債務人的案子，受贈的被告還辯稱：債務人另外還有別的連帶債務人，名下也還有別的不動產。
法院認為，連帶債務人有沒有資力，不用管。重點是：移轉之後，債務人名下剩下的財產，夠不夠還債。不夠，就是害及債權。
一統徵信能幫你做什麼
要調查對方名下的動產、不動產、土地房屋，經驗豐富的徵信社都可以協助，仰賴的是多年調查的經驗、廣大的人脈和調查技術。一統徵信可以協助的有這幾種：
查名下的不動產、動產
能查到哪些，依個案評估。要注意，不要找信譽不好或價格過低的徵信社，避免拿到假資料。
| 項目 | 需提供的資料 | 回報的內容 | 作業天數 |
|---|---|---|---|
| 個人名下動產 | 姓名、身分證、生日 | 個人名下動產登記資料 | 5 到 7 天 |
| 個人名下不動產 | 姓名、身分證、生日 | 個人名下不動產登記資料 | 5 到 7 天 |
| 公司名下動產 | 公司名稱及統一編號 | 公司名下動產登記資料 | 5 到 7 天 |
| 公司名下不動產 | 公司名稱及統一編號 | 公司名下不動產登記資料 | 5 到 7 天 |
查對方現在住哪、房子的使用情形
謄本上的房子，現在誰住、有沒有出租、債務人實際住在哪裡、在哪裡上班，可以到現場查訪，整理成紀錄。
查名下以外的線索
車子、上班的地方、有沒有開店，這些是聲請強制執行的時候，可以請法院查調的線索。
如果債權人手上有執行名義，卻不知道對方有什麼財產，來找徵信社，是先把線索整理好，再交給律師聲請。
常見問題
怎麼查自己名下有沒有不動產？
用自然人憑證登入內政部的地籍存摺，可以查名下指定期間已登記的土地和建物概況。要謄本的話，到全國地政電子謄本線上申請，或到地政事務所。
可以查別人名下有沒有房子嗎？
自己申請的話，只能用土地或建物的資料，申請第二類謄本，看到所有權人，但名字、身分證字號會被遮住一部分。要看他名下全部的登記資料，限登記名義人本人，或依法令得申請的人。
債權人要靠強制執行，由法院調查，也可以委託專業的徵信社協助評估。
怎麼查房子是誰的？
申請這筆房子的第二類謄本，任何人都可以申請，會看到登記的所有權人，但部分姓名和統一編號會被遮住。
債務人把房子過戶給別人，還能追回嗎？
可以。如果是無償過戶、害及債權，債權人可以聲請法院撤銷，並塗銷登記。要在知道撤銷原因起 1 年內提出，從過戶時起超過 10 年就不行（民法第 244、245 條）。
債權人要查債務人的財產，要先做什麼？
先取得執行名義，像確定判決、確定的支付命令、本票裁定。聲請強制執行之後，法院可以向稅捐等機關調查債務人的財產。如果還沒有執行名義，擔心對方脫產，可以先聲請假扣押。
資料來源
（判決是從司法院裁判書系統讀過全文，法條是 2026 年 10 月 14 日從全國法規資料庫查的現行條文）
- 臺灣嘉義地方法院 112 年度重訴字第 73 號民事判決
- 土地登記規則第 24 條之 1
- 強制執行法第 4、19、20 條
- 民法第 244、245 條
- 民事訴訟法第 522、523 條
- 個人資料保護法第 41 條
- 內政部地籍存摺、全國地政電子謄本
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